マルタで賃貸物件を探す方法 – 詐欺被害にあわないために

知らない土地での賃貸探しは、少しワクワクする気持ちもありますが、わからないことや課題が盛り沢山ですよね。正直、同じ国籍のエージェントに全部任せて安心したい気持ちもわかります。

ただ、その国の賃貸を探すのであれば、明らかに現地のエージェントや知り合いに頼る方が正解です。より質の多い物件を、より多く持っているため、その分費用もそれなりに抑えられます。

それでも最近値段が上がりに上がっているマルタの物件事情😓

５−10年前のマルタの賃貸物件に関するブログ記事などを見ると、「スリーマ、セントジュリアン近辺であれば1bedroom300〜450ユーロで借りられます。」なんて書いてあったり😅

1人で暮らすのであれば、今は最低でも800ユーロは見積もらないといけないのが現状です。エージェントに聞くと1,000ユーロというところも。（ちょっと多めに言ってる気もしますが）

さらには、書類作業から費用管理、そして大家さんとのやり取りなどなど、準備と注意が必要です。この記事では、マルタでのフラット賃貸に踏み出す前に考慮すべき重要なポイントを紹介していきます。

マルタの賃貸物件を見つけるには

マルタで賃貸物件を探す前に、自分の要件を明確にすることが重要です。学校への近さ、ペット可かどうか、通勤やビーチへのアクセスの便利さなど、優先順位を考慮しましょう。

必要な部屋数や含まれていて欲しい家具や家電についても考えましょう。（基本的に家具は物件についてきますが、ついてくる家具は物件によって異なります。）

①自分のニーズ・条件を明確にする

希望の賃貸物件に関するチェックリストを作成しましょう。希望する条件を明確にすることで、物件探しをより効率的に進めることができます。

②物件探しを始める

理想の物件を明確にしたら、物件探しを始める準備が整います。

オンラインプラットフォームを活用したり、地域に詳しいエージェントに連絡したりして、物件を探し始めましょう。信頼性のあるエージェントと一緒に働くことで、希望に合った物件を見つけることができます。

マルタではFacebookのMarketPlaceで直接オーナーとの取引ができたりします。ただ、ここでのやり取りは何にも守られておらず、友人から聞いた話だけでも何件も詐欺がおこっているようです。

そのため、下記のような有名な不動産会社を利用するのがおすすめです。

エージェントと物件探し

不動産（エージェント）は地域の市場に詳しいため、多くの物件にアクセスできます。ただし、エージェントのウェブサイトは定期的に更新されないことがあるので、ページに載ってた物件が空いていないというケースは多々あります。

そのため、ウェブ上で物件を探すと言うよりは、エージェントに自分の希望を明確に伝えて連絡を取り始めることが必要です。

スムーズな契約プロセスの確保

エージェントとの効果的なコミュニケーションが重要です。予算、希望エリアなど、好みに合った物件を明確に伝えることで、不適切な物件を見ることなく、効果的な物件探しを進めることができます。

③契約完了の準備

希望の物件を見つけても、契約をサインする前にしっかり確認をする必要があります。引っ越す前に物件を訪れて、物件の中をしっかり見て、すべての詳細を文書化しておきましょう。既存のダメージがある場合は、写真を撮影して結果を記録しておくのがおすすめです。

そして、エージェントや大家さんのレポートと自分のレポートを比較し、違いや抜け漏れがないようにします。サインした文書で物件の状態に合意し、契約書にサインする前に確認することが重要です。

賃貸契約書にサインで契約開始 – 確認すべきポイントとは？

物件を借りるのであれば、避けられない最重要ポイント。逆に言うと、契約書なしで貸してこようとする物件には絶対に手を出さないようにしましょう。お金だけ取られて逃げられてしまっても、何も文句を言うことはできません。

物件の所有者とあなたを法的に拘束する契約で、エージェントを通して契約する場合も、直接オーナーと取引する場合も同様です。

契約書にサインをする前に、まずしっかり読み込むようにしましょう。

• 月々の賃料
• 支払い期日
• 契約期間
• 物件の修理を必要とする場合の連絡先

など、重要な情報が含まれているか確認が必要です。

もし用語や条項に不明点がある場合は、エージェントや専門家に確認するようにしましょう。契約書にサインをしてしまうと、契約期間全体にわたって契約に拘束されてしまいますので、慎重に行ってくださいね。

敷金（デポジット）の重要性

マルタで賃貸契約を結ぶ際にかかる重要な費用の一つが敷金（デポジット）です。通常、これは入居前に支払う一括金額で、通常は賃料の3〜6週間分（１ヶ月分）に相当します。

敷金は大家さんにとって保障となり、もし家賃を支払わなかったり、居住中に物件を傷つけた場合、大家さんは敷金を差し押さえることができます。ただし、家賃を遅滞なく支払い、物件を良い状態で返却すれば、契約期間が終了した際には敷金を返金されることになっています。

また、敷金に関連する条項を理解しておくことも重要です。もし何か問題があった場合、引っ越し時の物件や家具に関する状態の詳細情報を持っていることで、大家さんの不当な主張から身を守ることができます。入居時に物件をしっかり確認し、ヒビや傷、剥がれたペンキ、窓の割れ、さらには小さなシミなどを確認して写真に記録しておくのがおすすめです。

予算内の費用 – 家賃を含むその他の費用を確認

マルタでの賃貸物件にかかる費用には、家賃の支払いが含まれます。家賃の他にも、水道光熱費、共同エリア使用料など多くの費用がかかるため、予算管理は重要です。

物件を探し始める前に、自分の予算を明確にし、それに基づいて物件を探すようにしましょう。予算内の物件に焦点を絞ることで、無理をしないで済むだけでなく、希望に合った物件に注目できます。

理想の物件を見つけたら、家賃の支払い日と支払い方法（小切手、銀行振込など）を確認しましょう。定期的に家賃の支払いをスムーズに行うことで、大家さんとの関係を良好に保つことができます。

マルタの賃貸物件に関する新しい法律とは？

2020年1月1日以降、マルタでは賃貸に関する新しいルールが導入され、特に賃貸契約に重点が置かれました。

新しい法律は、2020年1月1日以降に行われた新規契約およびこの日以降に更新されたすべての民間住宅賃貸借契約 (PRL) に適用されます。

オーナーは、法律により、新規契約および更新契約を、入居開始日から10日以内（契約締結日からではない）に、住宅局のポータルサイト（portal.rentregistration.mt）にて有料で登録する義務があります。また、賃貸人がこれを行わなかった場合、賃借人（借主）が、自分で契約を登録することも可能です。（費用は賃貸人が負担しなければなりません。）

そのため、借主も賃貸契約書を登記しておくと安全で、これを怠ると契約は無効となってしまうようです。

賃貸契約書は書面で作成し、以下の項目をすべて記載する必要があるとのことです。
内容が含まれているかどうか、確認しておくのがおすすめです：

• 賃貸物件
• 物件の使用方法
• リース期間
• リースの更新方法とその可否
• 支払うべき賃料の金額とその支払い方法
• デポジット金額とその使用方法
• 敷地の状態、家具や家電製品の在庫・状態の説明

法律で禁止されている条項は？

賃貸契約書は賃貸人と賃借人の双方を保護するものです。

しかし、法律が賃貸契約書に含めることができないと定めている条項がいくつかあります。下記のような条項がないかを確認するのも大事です。

• 契約の早期解除を認める条項
• 貸主が法律上負うべき責任を履行しないことを認める条項
• 家賃、敷金、保険料、共用部分（コンドミニアム）の維持管理費以外の費用を課す条項
• 実際の消費量に基づかない光熱費の固定料金を課す条項
• 賃貸物件内の特定の場所（部屋など）の使用を禁止する条項

賃料の増額に関して連絡されたら…？

賃料の値上げは、今回の新しい法律で保護されることになりました。家賃の値上げは、年に1回に限られ、その値上げ幅は、the National Statistics Officeにて記載されている通り、前回の家賃の5％以下とされています。

そのため、もしも急な賃料の増額に関する連絡が来た場合、オーナーは法律に関して知らないのかあなたが知らないだろうと思って連絡をしている可能性があります。もしまだその家を出たくないようであれば、この法律のことについて聞いてみると良いかもしれません。

長期（Long term）賃貸契約の条件とは？

長期リースとみなされるためには、少なくとも12ヶ月のリース期間が必要です。

更新が行われる場合は、さらに12ヶ月間と推定されます。また、賃貸人が別段の決定をしない限り、12ヶ月の期間満了時に自動的に更新されます。

逆にオーナーが契約更新をしたくない場合、少なくとも3ヶ月前に、書留郵便で借主に解約通知を送る必要があるとされています。

一方、私たち借主は法律により、長期賃貸借契約を一定の期間終了させないことが義務付けられています：

リース期間	必要契約期間	契約終了希望通知
2年未満	6ヶ月間	1ヶ月前
2年以上	9ヶ月間	2ヶ月前
3年以上	12ヶ月間	3ヶ月前

借主が上記の規定を守らなかった場合、オーナーは最初に預けたデポジットから1ヶ月分の家賃をもらう権利があるとのことです。

オーナーと直接取引する場合のマルタでの賃貸

大家さんと直接取引することは、エージェント手数料がかからないため、経済的にメリットがありますが、物件の選択肢が少なくなったり、問題が発生する可能性高くなります。

直接取引できるプラットフォームやサービス

Facebookのマーケットプレイスなどのオンラインプラットフォームを活用して、大家さんが直接物件をリストアップしているサイトを探しましょう。大家さんから直接物件を探すことでエージェント手数料を回避できる上、効率的な物件探しを進めることができます。

オーナーと直接取引する場合と、エージェントを使う比較 – メリット・デメリット

	オーナーと直接取引	エージェント利用
費用	エージェント手数料がかからない	エージェント手数料が１ヶ月家賃分の50%程
検索	自分でマーケットプレイス等を確認する必要があり、情報が手に入りにくく見つけづらい	要望を伝えることで、エージェントが探してきてくれる
安全性	マーケットプレイスに広告を出している人は確実にオーナーとは限らず、VISAに必要な書類を出せなかったり、詐欺だったりする場合がある	基本的にVISAに必要な書類が出せるオーナーの物件を扱っており、詐欺が起こりにくい
契約	直接取引のため、必要条項が本当に書かれているか自分で確認する必要がある	専門家が間に入ってくれるため、必要事項等を確認してくれる安心感が多少ある
入居後の問題	オーナーと直接やりとりをしなければならず、一方的に拒否・怒られるパターンが多い	専門家が間に入ってくれるため、問題を公平な立場で解決してくれる

マルタで物件を借りる際には、しっかりとした下見と確認を

マルタでのフラット賃貸は、慎重に検討し、必要事項を確認すれば、家具もついていますし簡単に行うことができます。

賃貸契約のチェック、コストの管理、徹底的な調査、オーナーとの問題に備えることで、マルタでも快適な賃貸生活を送ることができます。

私の経験上、より安く…と言う思いで少しだけやすい物件を探すくらいなら、安心安全に少し多めに出して、エージェントを利用する方がおすすめです。

良い物件を見つけて、マルタ生活楽しんでくださいね🌟